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06月

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2017

  来源:钱江晚报

  最近,位于杭州西湖区的美庐公馆,成交了两套房源,其中一套通过一位专做豪宅的经纪人卖出。作为杭州顶级的豪宅

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聚集区,美庐公馆价格不菲,价格最低的一套房源也要将近4000万元,这意味着,根据杭州中介行业通行的佣金比例,卖出那套别墅的豪宅毛坦厂万人送考经纪人,仅这一单交易,佣金提成就能超过杭州市场上业绩最好的普通经纪人一整年的收益。

  杭州存在着这样一群神秘的豪宅经纪人,与大量的普通经纪人不同,他们只卖豪宅,能一直坚持且在业界留下名号的也就十几二十人。

  这究竟是怎样的一群人,他们有何过人之处?本报记者做了一番调查。

  豪宅新闻多出自其朋友圈

  发现买家呈年轻化趋势

  星期一下午,钱报记者联系上卖出这套别墅的豪宅经纪人陈先生时,他刚刚带两组客户看房回来,1点40分才吃上中饭。“本以为限购政策升级后,我们生意会变淡,没想到这两天的看房量反而有所增加。”

  陈先生2004年进入中介行业,先后在21世纪不动产、美联物业工作过。2007年,他跟朋友一起合伙开店,开始了又当老板又当伙计的生涯。

  因为之前做的区域以之江一带为主,而这里的房源主要是排屋别墅,几年下来,陈先生积累了不少高端客户,有些客户平时会委托他帮忙买卖房子,做得多了,他干脆主攻豪宅市场,做起了豪宅经纪人。

  豪宅经纪人掌握着杭州豪宅第一手信息,他们发的朋友圈信息,也经常会变成新闻热点。譬如前不久本报报道过的开价5亿元的西湖边别墅,信源就来自他们。

  在杭州,总价1000万元以上的豪宅,主要分布在西湖、之江、湘湖、钱江新城、西溪、良渚这几大板块。“西湖边的豪宅最受客户青睐,杭州一年的成交量大概有二三十套,比如中大吴庄、柳浪东苑二期等,目前单价都在10万元/平方米上下;之江九溪一带的豪宅选择面最广,房源总价普遍在2000万元以上;湘湖的别墅面积大,总价高;钱江新城的豪宅成交量也不错。”

  豪宅购买群体以35~50岁为主,最近90后也开始冒头。

得知女友怀孕走人

  陈先选美冠军车祸身亡生说,这个客户是从去年11月开始看房的,期间带他看过湘湖壹号,也看过九溪玫瑰园的二手房,一直都不满意,年后看了美庐公馆,因为地段、总价、配套、环境等都符合要求,客户一下子就看中了。

  过了几天,带父母和律师过来看房子,然后拍板决定买下了。“以前50岁左右的那拨客户决定买一套房子,前前后后至少会看六七次房子,认真考察小区的内部环境、周围邻居、安保情况等等。而90后年轻客户,明显做决定更果断,成交周期更短。”辉煌时一一带一路月成交三套豪宅

  低落时长达半年不“开胡”

  有人戏谑说,豪宅经纪人属于典型的“一年不开张,开张吃一年”。对此,陈先生连连摇头,“没有那么夸张,杭州的豪宅市场还是比较平稳的。”

  去年,他的店里,5个经纪人共成交了将近20套豪宅,平均下来相当于每个人成交了4套房源。这样的业绩,离不开对各豪宅小区的精耕。“每个小区里,有哪些户型,各户型有哪些优缺点,花园多大,装杭州现奇葩窗口修状况如何,业主们的大致情况等等,这些都是基本要求。”

  因为功课做得很细,陈先生专职做豪宅经纪人以来,成绩一直不错,最辉煌的2015年12月,他一个月内卖出了3套豪宅,每套房源总价都在2000多万元。不过也有低潮时刻,有一年,他曾经连续4个多月没有成交一笔单子,当时心里也颇郁闷,不过他很快调整好了心态。

  对此,杭州另一位豪宅经纪人吴昊深有同感。吴昊跟陈先生不一样,他属于独立经纪人,不过平时也跟房多多等几任静付笛生现身个二手房中介平台有合作。吴昊的最长记录是曾经半年不“开胡”,作为一个没有底薪、没有

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挂靠中介公司,完全靠佣金提成收入的独立经纪人来说,那段时间他的精神压力非常大,“那些日子我疯狂加班。普通经纪人可能下午6点多就下班了,我会一直加班到九十点钟,整理手头客户资料,想办法做各种圈层营销、口碑营销、互联网广告,慢慢打开局面。”他说,“加班可能不一定有用,但是不加班肯定没有机会。”

  勤奋努力的人总会得到回报。如今,善意提醒反遭投诉吴昊的业绩稳定,“差不多每个月都会有一套成交,一年下来大概会成交安以轩夏威夷大婚10套左右”。

  对于豪宅经纪人动辄几十万佣金提成的传说,吴昊很认真地说,那应该是极少数,“在业内通行的佣金比例基础上,大多数时候客户会要求打折,而且像我这样的独立经纪人,佣金会跟合作平台按三七开分成,折中央美院铺满西瓜算下来,其实收入并没有那么夸张。”

  做豪宅经纪人需极大耐心

  有人用六年达成一桩交易

  在杭州,豪宅经纪人这个圈子并不大。陈先生说,大概20个不到;吴昊的回答更具体:“12下体被扳手套住个”,他解释说,因为自己的微信朋友圈里就有这12个人。

  豪宅经纪人将全副精力集中在大客户身上,每年只做几笔大交易,便可获得六位数、甚至七位数的收入,看上去是份诱人的职业,那为何人数那么少?除了需要人脉和资源

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的积累外,很重要的一个原因是,做豪宅经纪人需要极大的耐心。

  豪宅因为总价高,通常成交周期会比较长,根据陈先生的经验,一个豪宅客户从最初看房到最后下单,通常需要1年到1年半时间。“因为豪宅客户都是有钱人,房产不止一处,他们没有刚需和改善客户那种急着买房子结婚、上学的迫切性,如果没有碰到中意的房源,绝不下单。”

  吴昊也说,接下一位豪宅客户的委托买房要求,大多数时候就意味着至少要花1年的时间来跟踪单子。有些客户可能年初还要求买别墅,下半年就移民出国了;有些客户看房子,两三年都看不中一套满意的,最后不了了之。“对我们经纪人来说,一次次带客户看房,投入的时间、精力、成本都很大,很多时候一

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年的努力可能都是无效的。如果一个单子跟踪了一老头公交强吻女孩年多还没成交,很多人第二年也就放弃了。”

  不过有时候也有意外惊喜。吴昊最难忘的一笔单子,是跟踪了长达6年才达成交易。“这位客户50多岁,比较理性。从第一次看房开始,之江转塘一带看了一圈,没中意的;良渚的几个别墅也看过了,仍然没下文;最后在城西的绿城桃花源终于碰到了合乎心意的房子,才下了单,我还记得成交价是4600万。这一路下来,整整6年啊。”

  可是,这样的时间成本,大多数普通经纪人是吃不消的。“普通经纪人每个月、每个季度、每年都有业绩考核,如果6年没业绩没收入,怎么可能坚持下去?”吴昊唏嘘,豪宅经纪人也是靠着平时积累的客户有交叉成交,才能生存下来。

  而豪宅经纪人要积累客户,首先从提升自己入手。吴昊的经验是,除了不断深入研究自己擅长的之江西湖板块别墅,提升专业程度外,平时多学习多读书,知识面要广博,对理财、珠宝、奢侈品、科技前沿等都要有所了解,个人修养和谈吐要跟上,毕竟豪宅客户都是人精,经纪人的素质和可靠度如何,往往很快就能判断出来。而一旦双方有了信任,就会带来后续的口碑营销,这是豪宅经纪人最主要的营销渠道。

  在杭州这个小小的豪宅经纪人圈子里,很多时候,大家会王尼玛在同一天发布相同的房源。“这是因为大家各有擅长的片区和物业,房源共享,可以让大家共赢。”吴昊说,其实私底下,这个圈子里的人也会约出来聚会吃饭,讨论一下圈内的规则。比如大家都默认:互相竞争互相合作,但绝不能互相诋毁。

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  上海炒房者扑向房价“洼地”重庆,会步温州炒房团后尘吗?

  文章导读: 重庆过去的房价之低举国皆知。根据国家统计局公布的数据,2015年重庆住宅商品房平均销售价格5012元/平方米,相比于2011年4492.3元/平方米的价格,上涨约12%。

重庆南滨路旁的趣味雕塑, 透过雕塑看见的重庆城市。重庆南滨路旁的趣味雕塑, 透过雕塑看见的重庆城市。

  《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 | 上海报道

  (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第3期)

  重庆过去的房价之低举国皆知。根据国家统计局公布的数据,2015年重顺丰菜鸟之争庆住宅商品房平均销售价格5012元/平方米,相比于2011年4492.3元/平方米的价格,上涨约12%。这一增速不仅远远逊色于北京(44%)、上海(58%)、深圳(60%)等一线城市,也不及南京(34%)、杭州(16%)等二线城市。

  即使进入2016年,在一线城市与部分热点二线城市房价迅速升温的情况下,根据2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格指数,重庆新建商品住宅价格同比涨幅为6.5%,这一增幅甚至低于徐州、金华、蚌埠任静付笛生现身等三四线城市。

  外界认为,这显然与重庆直辖市的“身份”不符,在重庆房价从2011年到2015年上涨12%之时,其GDP增速于2014年与2015年连续两年领跑全国,下体被扳手套住重庆在经济快速增长的同时成功兼顾“稳房价”,成为房价“大爆炸”时代的“异类”。

  但《中国经济周刊》记者注意到,2016年年末,重庆的新建商品房成交面积明显攀升,易居研究院智库中心的统计数据显示,2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量,甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交量。而曾经被视为稳定房价关键的重庆土地市场,在2016年末也迎来一股热潮,数据显示,2016年12月出让31宗土地溢价率创下全年新高,重庆主城土地溢价率前五位均在12月的土拍中诞生。

  “山城抢房”迅速发酵为热门话题。上海知名炒房团的多位成员都告诉记者,去年第四季度开始,已经陆续飞往重庆多次看房,趁着尚未颁布“限购令”对部分楼盘发起团购。

  一个耐人寻味的时间点在于,已经在重庆工作了15年11个月20天,任职重庆时期几乎与整个中国楼市上涨周期吻合的黄奇帆于去年12月汽柴油价格战打响30日卸任重庆市市长。这位一直被视作重庆“控房价”关键人物的离开,或许给了市场一个最应景的补涨借口。

  谁在炒作重庆楼市?

  上海炒房团“打飞的”抢房

  据《中国经济周刊》记者了解,早在去年八九月间,已经有一些炒房客作为“先行者”飞赴重庆,这种现象被认为是抢先“建仓”。“在去年下半年以前,很少有上海投资客在重庆有‘仓位’,但今年1月再进入市场的人其实已经算后知后觉了,早一批的人现在已经有15%以上的收益了。”2016年国庆黄金周奔赴重庆楼市“淘宝”的周子嵋(化名)对记者表示,金融街融景城、翠湖天地等楼盘都有上海人数十套团购的身影。

  在上海知名的炒房团大本营水库论坛上,近日关于重庆的帖子如雨后春笋般出现,“要不要买”“什么时候买”“会涨多少”成为高频问题,引发了众多多空双方的“交火”。

  一位特意避开元旦高峰去重庆看房的炒房客告诉《中国经济周刊》记者,从他实地考察的结果看,现在南岸、江北嘴和观音桥等几个热点板块的房价加速上涨,很快脱离了前期进入的投资人的成本区,“沿江的‘看江盘’价格普遍比2016年8月上调了30%以上,位于江北嘴的新鸥鹏2016年9月价格只有9000元/平方米,现在涨到了1.55万元/平方米。”

  根据他的梳理,皇冠国际现价1.5万元/平方米的房源还不保证能看江,开发商已经开始捂盘惜售;和李嘉诚的楼盘做邻居的南滨特区现在开的2号楼靠近高压线,位置不如上期开的楼,价格反倒昂贵;而和黄御峰1月1日开的三期房源中,最抢手的小别墅早已售罄,现在只能等1月中旬开出靠近变电站的小高层。而据亲临现场的炒房客爆料,选购小别墅的那天人山人海,这对于见识过上海“日光盘”场面的人来说都极具冲击力。

  记者还注意到,自从去年11月25日开始,在短短三周之内,水库论坛还涌现出三家异地购房的服务类公司,专门为上海炒房客到重庆买房提供装修监理、房租收租、贷款辅助等服务。

  之所以如此不计成本地“打飞的”到重庆买房,与上海炒房资金在调控大背景下无处“泄洪”有关。“目前重庆的环境太宽松了,去年12月的政策是新房一套房首付两成,利率八五折,就算有过贷款记录,只要结清,首付也可以是三成,利率同样八五折,即使有贷款未结清,也可以享受三成首付,利率第二年就可以转成八五折,这在楼市‘去杠杆’的时代非常有吸引力。”周子嵋告诉《中国经济周刊》记者,“大多数人去重庆买房并不是对赌短期暴涨,但是重庆毫

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无疑问属于基本没泡沫的真空地带,下跌的空间很小,是资金避险的好去处。”

  黄奇帆卸任成开启炒作时点?重庆政府出招应对“炒房”

  重庆楼市突然“受宠”,恰好和原市长黄奇帆的离任时间大体吻合。外界不禁猜测,这是否与黄奇帆的卸任造成了严控房价政策松动的心理预期有关。

  在黄奇帆的主导下,重庆市政府曾推出10年建4000万平方米公共租赁房的计划,大大增加住房供应类型,抑制部分投资性购房需求。黄奇帆还曾在两江新区成立的新闻发布会上承诺过,房价的增速应该控制在老百姓收入增速之下,使每个家庭6~7年能够买下一套房。

  但就在去年12月30日,黄奇帆卸任重庆市市长当天,据称是由重庆市房地产商会起草的一份文件就开始在各大微信群和朋友圈传播,其内容包括向重庆市工商联建议,修改2002年以来重庆商品房销售以套内面积计价的地方政策,改以建筑面积计价,有分析认为,这是想通过在数字账面降低售价来获得更高的上涨空间。

  不止一位炒房客告诉《中国经济周刊》记者,重庆政府只要像其他城市那样抬高一级市场的地价,房价后续的上涨就是“板上钉钉”。而黄奇帆时代曾要求重庆土地价格不得超过房价的35%。

  “要控制房价,首先要控制一级市场的地价,政府为开发商控制了成本,价格上升自然缺乏动力。”重庆市上海商会秘书长、从事房地产开发多年的韦根告诉记者。

  就在人们纷纷猜测重庆楼市的这波热度如何收场,以及黄奇帆任职重庆期间推出的稳定房价的政策能否得到延续之时,重庆市政府已然出招调控楼市。

  先是在2016年12月31日,重庆国土房管局在官网上公布近期工作重点,其中第一项工作便事关土地市场,提出“保持睫毛里爬出3条虫土地市场的有效供应”,此外两项工作分别为加强房地产市场监管力度,以及继续做好房产税试点工作,发挥房产税对高房价和炒房的遏制作用。

  2017年1月8日,重庆国土房管局

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下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》,主要针对房地产企业,要求其严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定,严格规范销售行为。

  1中国世遗数或第一月12日,重庆国土房管局新闻发言人就近期房地产市场相关问题答记者问,新闻发言人披露,2017年女生给狗化成老虎1月1日至10日,重庆主城商品住房日均交易量较2016年19秒揍儿子8拳2月日均交易量下降9%,商品住房建面均价7632元/平方米,与12月均价持平。

  谈及有何措施应对“炒房”时,该新闻发言人透露了三项措施,包括严禁已购的预售商品住房转让;严格执行房产税改革试点有关规定,在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”人员在重庆购第二套房要征收房产税;与金融机构联动,对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。此外,新闻发言人特别提及,“我们还储备了进一步有效调控房地产市场的措施,将根据市场情况适时推出,以应对房地产市场出现的突发情况。”

  就在12日当天,重庆13家金融机构联合发表声明,反对“炒房”。

  重庆房价会涨吗?

  曾是温州炒房团“毒药”

  除了来自政府的“无形之手”,重庆“遗世独立”的房价走势还与其投资生态息息相关。“重庆房向来主要是出售给本地人,外地炒房团比例相对很小,移居重庆的外国人也相对少,所以房价由本地人收入作为支撑,限定了上涨的范围。”重庆大学可持续发展研究院副院长蒲勇健向记者解释道。那么,此番获得炒房团垂青,房价的稳定之锚似乎也出现了一角缺口。

  不过,记者梳理发现,更早些时候,著名的温州炒房团曾败走山城,也从侧面勾勒出这座山城楼市特殊的属性,给了其他蠢蠢欲动的资金前车之鉴。

  《中国经济周刊》记者连线了一位曾一度流连于重庆市场的温州炒房客林建人。2004年,手握热钱的温州商人曾将当时房价只有2000元/平方米的重庆定为目标,林建人也是其中一员。“当时觉得重庆是块处女地,解放碑、杨家坪这些商圈的高档楼6万斤鱼缺氧死亡盘

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都通盘下单,但没想到能够接盘的下家太少,最后只能在房交会上折价甩卖。”

  沪上著名的房产投资客欧成效从2007年开始,累计飞赴重庆20次进行调研,他也总结认为,重庆二手房市场极不活跃,一二手房交易比例大约是2:1,“重庆有酸雨,外墙损坏较快,才建好几年的楼就显旧,这点和2001年的上海很像,传统意义上,上海被认为是全国二手房流通性最好的城市,甚至全球房地产交易金额最大的城市,上海每年成交金额1.4万亿元,一手和二手比例达到1:3。”

  尽管二手房成交清淡,温州商人还是选择了在城乡统筹试验区获批、直辖十年双重利好的2007年杀回重庆。据蒲勇健介绍,历史上重庆房价一次较大涨幅可以追溯到这一年,当时由于城乡统筹试验区获批,城市化进程的加快使大量人口进城居住就业,刺激了需求市场。

  但那一次,温州炒房团仍然铩羽而归。“重庆是一个多中心、组团式的城市,结构太分散,实际上没有真正的中心,没有所谓绝对的内环,天然不利于炒作。”林建人对记者分析,比如北京虽然面积大,但城区面积只有1000平方公里,不到总面积的十分之一,人口密度成为城区房价的支撑力,“而重庆以前是一个大农村,城区和大量农村是交织在一起的,城区面积是北京的4倍,上海的6倍,人口却只有它们的一半,土地供应并不稀缺。”

  中原地产首席分析师张大伟也认为,重庆房价短期内仍然是不可能暴涨的,归根到底在于供需关系难以快速改变,而从外部环境来看,目前全国楼市都在降温,重庆也难以一枝独秀。

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  近年来,国民财富快速积累,但理财的“普惠性”仍有欠缺,盈余不多的“工薪族”往往受限于传统

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金融机构的理财渠道和中国世遗数或第一门槛。不少互联网理财机构从中看到了市场商机,正在积极“抢滩”工薪一族的理财市场。

  工资理财规模11年增9.6倍

  17日,中国社科院金融研究所发布的《国人工资报告》显示,2005年至2016年,我国居民工资理财规模增长9.6倍,远超同期工资涨幅。其中,互联网理财正成为国民投资渠道新宠,互联网理财规模由2013年的3853亿

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元激增到2016年的2.6万亿元,预计到2020年将达到16.74万亿元。

  社科院国家金融与发展实验室副主任殷剑峰介绍,通过对一、二、三线城市1万余李晨首谈家庭状况名受访者的调查发现,半数以上受访者对工资盈余有理财计划,但超六成受访者工资盈余比例不足20%。“不少受访者未进行理财规划主要还是工资剩余不多,够不上传统金融机构理财门槛。”

  机构争推工资理财产品

 网红拍摄斗殴被抓 传统金融机构服务的“空白点”被互联网金融机构看在眼顺丰菜鸟之争里,不少互联网金融机构顺应用户需求,推出了针对工薪族的理财产品。京东金融去年3月推

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出了“工资理财”产品,腾讯理财通也针对中低收入阶层推出了工资理财、零钱理财等产品。

  “互联网理财能解决 工薪族 最基本的理财诉求, 一元起投 突破了传统理财网球选手强吻记者5万元的起购门槛,手机操作打破了时间与地域的条汽柴油价格战打响件限制, 工资定投功 让理财更加省心。”腾讯理财平台负责人闫敏介绍,截至2016年10月,腾

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讯理财通用户已超8千万,工薪一族占比较大。

  储蓄仍是国人理财首选

  社科院针对国人理财方式的调查显示,超三分之一的人仍将传统银行储蓄作为理财首选,银行理财也以24.29%的占比受汽柴油价格战打响到青睐。但互联网理财的意愿增长最快,已超过了股票、基金、债券、贵金属等,占比安以轩夏威夷大婚达11.15%。

  互联网金融机构对于工薪客群的“抢滩”,让传统金融机构不敢松懈,也应声推出和工高考前买彩票中奖资挂钩的理财服务,以留住客户和存款。

  工商银行推出了产品“薪金溢”,广发银行创新了薪管家服务,民生银则打造了薪资理财计划……这些服务和产品可以盘活客户零散工资,转为可随时支取的定期储蓄或理财产品,有的银行还对风险承受能力较高的客户推出了基金定投产品。

  一带一路“90后”偏爱互联网理财

  殷剑峰表示,24%的“90后”受访女学生公交遭猥亵者愿意将工资放入互联网理财平台,比“80后”高出10个百分点。不过,目前“90后”用于理财的工资盈余较少,理财观念还有待培育。

  腾讯理财通的数据显示,通过工资理财的年龄主要集中在23岁至39岁,其账户凭空多巨款中23岁至29岁年龄段占比超过40%。

  “ 90后 通过互联网平台理财的比例已经超过购买银行产品,未来他们将成为互联网理财市场的主力军。”闫敏表示,“尽管目前这部分客群的理财规模并不大,但是我们可以将投资者教育的重点放在他们身上,教育期限可以拉长到10年。” 

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  澳大利亚银行业叫停海外买家房贷

  投资客无奈弃首付

  本报记者 姚瑶 上海报道

  导读

  据澳洲财政部12月2日公布的一份工作报告显示,近几年来,外国人对于澳洲房地产的需求增长很快,其中又以中国需求为主。2010年年中,中国公民获得的澳洲房产投资许可占外来总体的50%,这一数字在2015年年初上升到了70%。

  “我决定放弃交割了。澳大利亚当地的银行都贷不到款。虽然当地开发商之前在帮我找别的贷款渠道,还表示可以延期一个月交割;国内的中介一直打电话问我要不要考虑把上海的房子抵押,但实在太难了。以前的话,在澳大利亚买房,贷款可以做到7成、8成,现在完全贷不到款了。我决定放弃首付,不要这房子了。”12月6日,王小姐对21世纪经济报道记者介绍了自己的处境。

  居住在上海的王小姐2014年在澳大利亚墨网球选手强吻记者尔本市区签了一套公寓期房,打算做投资用,总价折合为500万元人民币,首付10%,余款在交割日支付,约定于今年12月7日交割。不过,澳大利亚银行业的新政彻底打乱了她的计划。自今年上半年起,澳大利亚当地银行陆续开始收紧对外国人的购房贷款政策。

  中资占七成

  澳大利亚最大银行火猫tv之一、西太平洋银行(Westpac)公关部门12月1日在回复21世纪经济报道记者的采访邮件时6万斤鱼缺氧死亡表示,目前该银行已停止了对非澳大利亚居民的购房贷款。此外,澳新银行停止了对收入100%为非澳大利亚来源的购房贷款;如果总收入中一半以上来源于外国,那么最多只能做7成的购房贷款。澳大

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利亚联邦银行停止了对收入100%为非澳大利亚来源的和100%个体经营收入的购房贷款;对于持有临时签证的澳大利亚收入者,最多可以做7成购房贷款。

  12月6日,澳大利亚乾景投资咨询(上海)有限公司业务主管杨小姐对21世纪经济报道记者表示,从今年5、6月份起,澳大利亚当地银行陆续收紧对收入来自海外的人士的购房贷款,并在7、8月份正式停止。

  “根据我们客户的情况,10例中有1例放弃交割,交割期大多是在今年9、10月份,他们来不及应对新政。”杨小姐说。

  根据澳大利亚外国投资审查委员会公布的数据显示,在各类房16万忘在车库长毛地产外来投田亮晒森碟学习照资总额中,中国人达成的交易额所占的比例从2013/14年度的28.4%上升到了2014/15年度的41.3%。

  另据澳大利亚财政部12月2日公布的一份工作报告显示,近几年来,外国人对于澳大利亚房地产的需求增长很快,其中又以中国需求为主。2010年年中,中国公民获得的澳大利亚房产投资许可占外来总体的50%,这一数字在2015年年初上升到了70%。

  但是该报告还指出,不能把近几年的澳大利亚房价上涨简单地归因于外来需求,因为大部分获批的外来投资申请都是期房投资,而非二手房市场。大部分的增幅是由当地因素所致,包括供应不足、低利率和财政政策等。

  第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald接受21世纪经济借150万案发秒还报道记者采访时认为,近年来悉尼和墨尔本的住宅价格出现大幅攀升,主要原因在于当地人口增长、融资成本降低和供应短缺。

  买家王小姐坦言,当初并没有去看房。“当时觉得澳大利亚的房子很诱人,首付比低,贷款容易,我原计划将房子出租,一年租金12万元左右人民币,可以用来还月供,另外房子还有较大的升值空间。据我所知,好多人都抱着我这样的想法,没去看房就下手了。”她说。

  对高净值人群影响小

  王小姐可谓遭受到了新政的双重打击。2014年买房后,由于个人看好中国人赴澳置业的需求,王小姐开始在国内做澳大利亚房产中介。“2014和2015年生意挺好的,后来澳大利亚当地一些州政府上调了交易印花税,今年收紧贷款是致命一击,打击到了很多像我这样的置业者和小型中介,可以说国内澳大利亚房产中介生意进入了寒冬。因此我开始业务转型,转做英国、美国房源。”王小姐说。

  从购房者到中介的身份转变,使得王小姐有机会接触到更多的中国买家。

  “据我观察,到澳大利亚买房的中国人主要分为三类,一类是有留学或移民计划的;一类是有资产全球配置需求的高净值人群。我身边有许多朋友都在澳大利亚买了房子,属于高净值人群,一般在上海已有几套房子了,他们觉得不能把鸡蛋都放在一个篮子里,就开始配置境外资产,比如香港保险和澳大利亚房产。他们没有选很贵的房子,一般总价在30万-40万澳币左右,对收益率要求不高,学生开奥迪撞老师能够保值和产生租金收益就可以了。贷款新政也影响到了这个人群,不过其中大多数还是有能力全额支付,也做好了这种打算。还有一类就是我这样的投资客,这个群体受到新政的影响最大。”王小姐说。

  据21世纪经济报道记者了解,上述政策出台后,中国买家在澳大利亚放弃交割的物业

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集中在期房市场。这和该国政策有关,此前,澳大利亚的国外投资规定引导海外投资者购买新建房产,比如期房等尚未完工的公寓。

  资金成本和门槛上升

  12月6日,“贷款新政之下,被抛弃的楼花选美冠军车祸身亡(期房)可以说是‘尸横遍野’。也有中国买家试图去寻找新的资金来源,有的在找下家。”在澳大利亚从事房地产产业链相关业务的华人季臻对21世纪经济报道记者表示。

  “确实有越来越多的中国买家找上门来,让我们帮他们找下家。也就是找不到贷款的中国买家把房子卖给本地人(包括持有绿卡和澳大利亚本地身份的人),以当年的合约价卖出去,我们业内称这种交易为‘捡尸体’。”季臻说,他经营着一家名为Elite Home Investment Pty Ltd.房产经纪公司。

  据路透社此前报道,在澳大利亚当地银行对外国收入者停止贷款后,中国买家找到了新的方式参与澳大利亚楼市,一类

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是全额付款,另外也有买家寻求新的资金渠道,比如除澳大利亚本地银行外的外资银行,及非银行贷款比如基金公司。中国人对于澳大利亚房产的兴趣也因此有所恢复。

  据海外房产网站居外网向21世纪经济报道记者提供的数据显示,该网站今年前三季度的澳大利亚询盘量走势出现了较大的波动,尤其是在今年二季度,中国买家在该网上对于澳大利亚一百万美元以下的房子询盘量比去年同期上升12.2%;一百万到五百万美元区间的房源,询盘量比去年同期增10.6%;五百万美元以上房源的询盘量则较去年同期下跌了17.9%。而第一季度的这三个数据分韩称应暂停萨德别为69%、73.8%和8.3%。不过询盘量在第三季度有所回暖。

  不过,21世纪经济报道记者了解到,这些新的方式意味着更高的资金成本和门槛。

  “新政出台后,大多数中国买家选择全额交易,不过一般也是一年内付清。”12月6日,澳大利亚房产经纪公司Leading International PTY LTD经理李毅向21世纪经济报道记者表示。

  至于非澳大利亚外资银行贷款,21世纪经济报道记者向多位人士了解到条件颇为苛刻。“一些外资银行(比如大华、汇丰、渣打等),需要提前半年以上准备,也就是要买这些银行的理财产品,成为高端客户,那么可以在澳大利亚做贷款。”前述买家王小姐说。

  “虽然汇丰银行和一些亚洲银行在澳继续给国外收入者贷款,但据我了解要获得贷款必须在国内有上亿存款;即便如此,从2消防员帮捞准考证016年下半年开始基本也不放款了。”李毅说。

  在澳大利亚房贷的利益链条上,还有贷款经纪公司的角色。“在贷款新政出台后,我确实收到了更多中国买家的贷款需求,我在放贷的机构(一些当地小银

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行和金融机构比如保险公司)和买家间扮演经纪人的角色,我们会帮助客户准备更符合贷款的材料,从中赚取咨询费。”除了房产经纪公司外,季臻还在澳大利亚经营着一家名为Uselect Finance Pty Ltd的贷款经纪公司。

  季臻还透露,“还有一些国内的基金公司成为了新的贷款来源,这些公司往往在离岸有账户。不过,基金公司一般对回报要求高,资金体量和银行相比又小,在我看来,这种渠道成不了大气候。”

  另外,21世纪经济报道记者还注意到有澳大利亚本地的开发商开始提供贷款服务。据澳大利亚当地的开发商Meriton官网显示,该公司目前向本地居民或是海外买家提供限期2年的固定利率贷款,最高可贷购房合同全款的70%。

  “据我了解,目前当地只有Meriton这一家开发商做贷款业务,销量好的楼盘贷款利率在5.5%左右,稍次的在3.5%左右。”季臻透露道。

  开发商投资放缓

  不仅是中国买家和中介受到了新政的影响,当地开发商亦如此。在澳大利亚房产和贷款经纪业务之外,季臻个人还投资了开发商朋友在悉尼开发的楼盘。“我投资的一个楼盘是悉尼的学区房,当时土地花了1300万澳币拿下的,今年开盘的,这次没有出现以往的‘日清盘’,而是花了三个月时间(才卖完),我切实地感受到了市场的寒意。”季臻说。

  季臻还表示,基于目前的行情,他决定暂缓房地产开发相关的投资。“我把一个楼盘(包括土地和开发权)卖给了一家香港的上市公司,只赚取土地的增值。不过,同时我也屯了一些地,但近阶段不会开发,等待时机吧。”

  在季臻看来,目前的贷款关闭政策必然不会长久。“也许这个政策短期可以安抚当地居民买不起房的民怨,政府因此获得更多民意支持。但对澳大利亚经济来说,长期并不是好事,房地产已成为了澳大利亚的支柱产业之一,这个产业链条上的当地利益相关者众多,包括开发商、建筑材料供应商、房地产销售、移民、留学、会计和律师等等。目前新政仅仅是影响到了位于链条前端的开发商,有些中小型开发商会选择暂时退场,大型的开发商会变得保守起来,慢慢便会冲击到中后端。”

  12月6日,海外房产网站居外网CEO潘卓礼接受21世纪经济报道记者采访时认为:“把房价上涨动辄归咎于外国买家,过于轻率。很多业内人士现在认为悉尼和墨尔本的房价会进入下行通道,如果当地想让房价保持稳定,增加供应量,反而应该鼓励外国买家前来购房,而非拒之门外。”

  “预计澳大利亚房价眼下的这股强劲涨势难以持续,但长期来看,随着澳大利亚人口继续增长,住宅市场前景依然稳健。” 第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald说。

  (编辑:辛灵)

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  3年前,中国著名云南籍企业家郝琳在法国收购红酒庄,郝琳及12岁的儿子等人乘直升机视察酒庄,途中飞机失事,机毁人亡。郝琳去世后,他年近90岁的老父亲与儿媳妇(柏联集团负责人刘湘云)打起巨额遗产继承官司,官司睫毛里爬出3条虫将在昆明、香港及英

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国等法院陆续审理。今天,昆明中院将开庭审理这系列案件的第一案。

  郝琳遇难后,年近九旬的父亲郝某某与刘湘云,就郝琳所遗留的巨额遗产的分割发生争议。据郝某某方面称,仅在将郝琳和儿子的死亡证明返还给郝某某的问题上,就发生多次纠纷孙俪晒邓超逆生长,最后诉至法院。最终经法院调解,郝某某拿回儿子及孙子的死亡证明。

  郝某某方面称,就遗产分割问题,刘女生给狗化成老虎湘云曾多次向郝某某提供多份方案,但均被郝某某拒绝。

  “我理直气壮,无所谓到昆明中院还是省高院

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,就算到最高法院,我也奉陪到底!”郝某某的代理人向记者转述了郝某某的原话:“不是说我在乎多少,我儿子不在了,人死不能复生,给我再多的钱有什么意美国变成流氓国家思,还能带李晨首谈家庭状况到骨灰盒里?关键是要合情、合理、合法。如果公平、公正地来做这件事情,我甚至不要都可以。但现在这样我绝对不可能同意。”

  目前,郝某某委托云南凌云律师事务所的两名律师对柏联集团有限公司提起诉讼,请求确认其股东资格,第一场官司今日在昆明中院开庭审理。

  柏联集团有限公司创立于1995年,现为大型跨行业、多元化发展的企业集团,涉足房地产开发,旅游文化,商业百货,酒店业,茶产业等行业。在其发源法国发生袭警事件地昆明市中心,更是创造了云南省第一黄金商圈。

  据了解,这场遗产争夺战官司涉及金额约200亿元。

  事件回放

  云南企业家法国坠机身亡

  2014年12月20日,昆

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明柏联国际(集团)有限公司总裁郝琳账户凭空多巨款与其12岁的儿子,及柏联国际(集团)驻法国代表王某在法国乘直升机失事。

  坠机前数小时,郝琳夫妇刚代表柏联集团完成收购法国知名葡萄酒庄“大河城堡”的交任静付笛生现身易,召开记者会并和酒庄原主人格雷瓜尔夫妇在酒庄合影庆祝。

  晚餐过后,格雷瓜尔邀请郝琳搭乘直升机视察酒庄,郝琳与儿子登机,妻子刘湘云在登机前的最后时6万斤鱼缺氧死亡刻表示“害怕直升机”而没有随行。随后,直升机失事。(完)

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  上市银行买楼置业屡屡抄活驴投喂老虎底

  小银行容易“露富”大银行善于“雪藏”

  银行与房地产业亲密度调查

  4家银行花费逾6亿元买房,老牌上市银行的买楼行动也并未停止,只是部分购买行为并未触发强制披露义务

  ■本报记者 张 歆 

  楼市“寒冬论”遇到了行动派的强劲挑战。与房地产业最亲密,也对其最了解的商业银行近一年以来仍在坚持“买买买”。

  据《证券日报》记者独家统计,近一年以来,至少8家上市银行发布了涉及买房或买地的公告。其中,有4家银行为去年8月份以来新上市的次新银行,共计花费 了6.07亿元,接近4家银行上市合计募集资金总额的十分之一。而老牌上市银行虽然比较低调

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,但是从公告中的只言片语来看,老韩国惩治综艺抄袭牌上市银行的买楼行动也并未 停止,只是部分购买行为并未触发强制披露义务。

  新上市银行买买买

  去年以来上市的银行一边努力扩展分支机构,一边也同步在固定资产投资上加码。

  江阴银行近日公告称,该行在江苏省无锡市中级人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的“江阴市长江路169号等多处建筑总面积4721.12平方米非住 宅用途房地产”司法拍卖项目中竞拍成功,以人民币9704.7万元成交。此前,江阴银行于2016年10月12日签订商品房买卖合同,购置位于无锡市滨湖 区金融八街3号无锡商会大厦1-4层的房产,购置房产的资安以轩夏威夷大婚金都来源于自有资金,总价款为7988.82万元。两次买房后,该行都作出了类似表述,“购置后 本行资产将进一步充实,办公效率和整体形象将得到提升,有利于本行长期持续稳定发展”。

  较早前的今年5月6日,张家港行采用现金方式购 买苏州工业园区恒宇置业有限公司开发的融盛商务中心项目中建筑面积共计3981.41平方米的商业用房,总价款12811.64万元。 该房产将作为张家 港行苏州分行(拟筹) 的营业用房。该行表示,随着公司业务的不断发展,为满足实际业务拓展需求,促进业务的全面发展,董事会决定在苏州开立分行,本次购 买房产有利于树立公司形象,改善员工办公环境,吸引优秀人才,符合公司做大做强的发展战略,对优化资源配置、提升企业价值、促进公司可持续发展具有积极意 义。

  2016年11月28日,常熟银行也以自有资金购买了位于苏州工业园区的商业用房,采用现金方式购买苏州工业园区星座商务广场项目 中建筑面积共计9488.43平方米的商业用房,总价款20065.56万元。常熟银行表示,该商业用房毗邻苏州高铁北站,用以拓展苏州市场,在更高平台 上获取资源、吸引人才,提升综合竞争力。常熟银行表示,上述举措进一步加速了该行立足本地、服务全省的战略布局,进一步扩大了该在江苏省内的业务辐射半 径。

  此外,贵阳银行去年9月5日审议通过了《关于贵阳银行股份曝印小天遭妻骗婚有限公司购置营业用房的议案》。根据公司业务发展需要, 同意使用10167万元购置建筑面积合计约6728平方米的三处营业用房,并同意授权高级管理层或其转授权人办理房产转让具体过户手续。

  老牌银行16万忘车库长毛低调置产

制炸药吓前女友

  在新上市银行纷纷买楼的同时,老牌上市银行也没有闲着。

  去年12月底,招商银行宣布竞得深圳市南山区深圳湾超级总部基地的商业服务用地使用权,总价款59.5亿元。对于这笔金额接近60亿元的交易,当时有投资者高呼借150万案发秒还“赚到了”,也有投资者认为“浪费钱”。

  在招商银行来看,“购买该地块土地使用权将满足本公司的实际需求,有利于本公司长远发展,也符合本公司及股东的整体利益,对本公司财务女生给狗化成老虎状况不构成重大影响”。

毕业生遭就业歧视

  2016年8月底,宁波银行也曾审议通过关于购置温州分行营业用房的议案。会议同意授权经营管理层在总投资3.2亿元左右办理温州分行营业用房购置相关事宜。此后,去年年底,该行审议通过了关于无锡分行营业用房置换的议案。

  中信银行的公告显示,该行2017年固定资产投资预算为73.41亿元,与2016年实际执行情况(34.82亿元,预算68.53亿元)相 比,2017年固定资产预算有所增长,主要源于已批准房产购置项目按工程进度或合同约定付款有所增加。需要明确的是,所谓的固定资产包括房屋建筑物、计算 机设备及其他,为经营管理而持有,并不包含投资性房地产。

  事实上,大中型银行由于资产规模庞大,固定资产投资对于银行的影响较小,老牌上市银行是不必就每一次固定资产投资进行披露的,因此部分购买事宜不能在日常公告中及时反映出来。当然,上市银行的年报和中报中大叔网恋少女被打通常还是包含了相关固定资产变动数据的。

  银行善于楼市抄底

  对于固定资产的偏爱似乎是上市银行的天性使然。毕竟,涉房贷款在银行的信贷业务体系中可以说是相当重要的一环。抛开买楼或拿地对于银行品牌贡献度的技术性讨论,单从财务数据来看,近年来上市银行购置房产或拿地,确实曾经多次成功抄底。

  上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年,这两年恰逢国际金融危机,房价出现过一轮大幅下降。而2010年随着我国经济率先复苏, 房价也曾短暂出现报复性反

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弹。此后宏观调控逐步收紧,到2011年年底包括北京在内的多个一线城市房价出现下降,而上市银行购置固定资产数量也相对较高。 2012年之后房价呈现上涨,上市银行买楼的整体意愿也明显下降。

  此外,上市银行过往的买楼战绩,还为未来业绩埋下了“富矿”。据《证 券日报》记者此前的独家测算,截至去年中期,上市银行的5500亿元“涉房固定资产”(原值接近8000亿元),即使按照保守的估计,真实市价也达到4万 亿元,如果估价再大胆一点,则账外隐藏的“私房钱”可能超过6万亿元。如果说6万亿元的天文数字比较抽象,那么可以选取上市银行2015年合计的净利润来 进行对比,后者仅为不足1.3万亿元。

  涉房固定资产的原值与账面净值之所以出现比较大的差异,是因为按照相关规定,绝大多数银行涉房固 定资产都是以成本作为初始价值,并按照一定的速度进行折旧,普遍的每年折旧率

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在2%-7%之间,比较宽泛的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。从 本报记者的统计来看,老牌上市银行的平均累计折旧率约为30%,其中,有6家上市银行的折旧率超过3

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0%,即便是折旧率较低的上市银行,目前账面涉房固定 资产的价值也较原值打了八折。

  “银行的房产未来并不一定都长期自用,如果银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代,银行就可能出 售涉房固定资产或将其变为投资性房产进行出租”,一位国有大行支行负责人曾经对本报记者表示,“目前部分银行已经走到了规模效益的拐点。”本报记者查阅上 市银行财报也发现,去年曾有个别上市银行的少量固定资产转变成为了投资性房地产。

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  距离春节还有约一周智能估分助力高考的时间,兑换各种面额的新钞成了市民们的“烦恼事”。近日,有市民反映,跑了几家杀女友带尸逃跑银行均只能兑换几百元新钞,有的干脆是没得兑换。对此,有银行表示,从一个月前就开始了新钞预约调配的工作,目前各网点新钞配备充足,建毕业生遭就业歧视

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议市民提前着手兑换。

  兑换新钞成“心事”

  市民梅小姐最近有些烦恼,她在去年完成了自己的人生大事——领了结婚证。按照广州的习俗,春节广电

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派发利是,在新年图个新气象。“我想兑换5000元的各种面额的新钞。”梅小姐说,但是她跑了几个银行网点,“要么就是只能换几百,要么就是换都没得换,都不知道怎么办。”

  记者了解到,有不少市民都有和梅小姐一样的遭遇。市民陈先生则告诉记者,每年他都会换新钞给亲朋好友派发利是,“新年嘛,肯定是希望新钞新衣服的嘛。”陈先生说,他也试过去银行兑换不了,后来每年他都是托在银行工作的朋友帮忙兑换的。

  昨日上午,记者走访了多家银行网点,工作人员均表示没有新钞兑换的服务。

  兑换5元以上新钞居多

  昨日上午,记者在农行三元里支行看到,有十多名市民海边直播发现浮尸正在准备办理兑换新钞的业务。市民陈姨告诉记者,她准备兑换5000元,“40张50元、200张10元、200张5元。”记者看到很快她的5000元“红牛”就变成了几沓崭新的散钱了。

  据银行工作人员介6万斤鱼缺氧死亡绍,前几年兑换一元的市民还挺多,但今年就很少见了,主要都是5元面额以上的新钞。“现在生活好了,一块钱派不出手啊。”市民林伯说。

  银行:建议市民提前着手兑换

  据农行三元里支行肖王俊凯高考引关注经理介绍,顺丰菜鸟之争近一个星期以来,银行兑换新钞的业务大幅增多,“前天一天有300多名客户,其中就有100个左右是兑换新钞的。”肖经理说,为了满足市民兑换新钞的需求,银行方面从一个月前就开始了新钞预约调配的工作,目前每一个网点的新钞配备比较充足。

  肖经理说,一旦兑换过程中出现新钞库存紧张的情况,也可以及时联系其他网点让客户过去兑换。“我们专门开设了兑换新钞的窗口,还有全部ATM机尽可能都加新钱。”肖经理还建议市民,为了避免想用新钱的时候换不到,大家可以提前着手兑换,也可以选择一些非繁华地段进行兑换。

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